Reconnaissance des signatures dans le contrat à ordre pour l’achat et la vente d’un bien immobilier

L’un des contrats les plus caractéristiques du droit immobilier est le contrat à ordre pour l’achat et la vente de biens immobiliers, qui revêt une importance particulière lorsque les parties s’accordent sur les hypothèses de la vente du bien en question.

Le présent contrat a pour objet de définir les conditions et spécificités de l’entreprise, telles que, entre autres, le prix, les biens en question, les délais applicables, les garanties et la remise des clés (traditio rei).

Dans le cas de la promesse d’achat et de vente d’un bien immobilier, la loi est claire quant à ses exigences sous-jacentes, notamment en ce qui concerne la forme à adopter, ce qui signifie que le contrat à ordre ne sera valable que s’il est dûment signé par les deux parties qui le lient et avec leurs signatures respectives notariées.

En ce qui concerne les signatures apposées sur le document, l’article 410 du Code civil
Le portugais, qui a succédé au fameux « Code Seabra » et qui est entré en vigueur le 1er juin 1967, et dont la disposition, en question, apparaît plus tard en 1980, prévoit dans son paragraphe 3, ce qui suit :

« (...) 3 - Dans le cas d’une promesse relative à la conclusion d’un contrat onéreux de cession ou de constitution d’un droit réel sur un immeuble, ou une fraction autonome de celui-ci, déjà construit, en construction ou à construire, le document visé à l’alinéa précédent doit contenir la reconnaissance faciale des signatures du promettant ou du promettant et la certification de l’immeuble. o, par l’entité qui procède à cette reconnaissance, de l’existence de la licence d’utilisation ou de construction concernée ; Toutefois, la partie qui promet de céder ou de créer le droit ne peut invoquer l’omission de ces exigences que lorsqu’elle a été causée de manière fautive par l’autre partie. (...)« Or, il est clair que le législateur a voulu garantir, avec un degré très élevé d’absence d’équivoque :

1) L’identité et les pouvoirs des signataires et 2) L’existence de documents essentiels à la réalisation de l’affaire finale. L’un des objectifs de cette règle est d’empêcher qu’un bien qui n’a pas de licence ne fasse l’objet de l’entreprise à l’insu de l’acheteur prometteur ou d’empêcher la construction dite « clandestine ». L’absence de cette reconnaissance des signatures a des conséquences juridiques, en l’occurrence sous forme de nullité (dite mixte), cependant, elle peut être corrigée ultérieurement par l’obtention, par exemple, du permis de construire ou d’habitation.

En ces termes, la jurisprudence fait l’unanimité, s’agissant de l’article 410, alinéa 3, du Code civil, qui : « (...) établit une règle de caractère impératif qui vise à protéger, notamment, la position du promettant acquéreur, compte tenu de l’ordre de grandeur des intérêts patrimoniaux en présence, exiger la reconnaissance en face à face des signatures (dûment authentifiées) dans le texte qui formalise le contrat à ordre comme moyen de faire prendre conscience et de prendre conscience, par sa solennité, de l’importance de l’acte et du devoir de l’abonné de prêter attention, en tout sérieux et rigueur, à chaque clause à laquelle il est ainsi lié (et qui, dans l’écrasante majorité des cas, est (pré)préparée et proposée par le vendeur promettant)".

Souvent et dans la vie pratique, il est fréquent que les parties s’interrogent sur la possibilité d’introduire une clause excluant cette présomption et qui les empêcherait d’argumenter ultérieurement l’annulation du contrat, cependant, il est important de vérifier la validité (et les conséquences) de ce type de clauses.

Or, selon la même jurisprudence, précitée : « (...) dès lors que le volet de la règle en question est de nature impérative et d’intérêt général, il n’y a pas lieu d’inclure dans le texte du contrat à ordre une clause, prétendument consensuelle, qui se propose de produire l’effet pratique contradictoire de rendre non impérative une formalité que la loi impose expressément d’urgence. tel. IV - L’affirmation, dans la même clause, qu’une telle invocation de la nullité constituera de plein droit un comportement qualifiable d’abus de droit est totalement inappropriée, dans la mesure où une telle figure juridique, de disposition générique, dépend absolument et de manière décisive de l’analyse concrète et au cas par cas de l’ensemble des particularités du comportement de chacune des parties contractantes, Elle ne peut être généralisée, de manière abstraite, sur la base de l’application aveugle d’une quelconque clause contractuelle. V – Dès lors, aux termes de l’article 220 du Code civil, la clause contractuelle d’un contrat à ordre qui prévoit la renonciation de l’un quelconque des promettants à invoquer la nullité prévue à l’article 410, alinéa 3, du Code civil est nulle et non avenue. (...)Néanmoins, il est considéré comme un abus de droit, un cas dans lequel les parties renoncent à la formalité susmentionnée (la reconnaissance des signatures), mais acceptent les conditions de l’entreprise, n’ayant jamais fait valoir la validité du contrat au cours des mois qui ont suivi la signature du contrat et ne le faisant que parce que cela leur convient pour une certaine cause. Enfin, il est important de préciser que, malgré les introductions législatives résultant du nouveau paquet législatif, appelé SIMPLEX, en matière d’urbanisme et en particulier, la suppression de l’obligation de présenter l’autorisation de recourir à l’acte de transfert de propriété des bâtiments urbains, l’alinéa 3 de l’article 410 du Code civil susmentionné reste en vigueur, dans les mêmes termes, et aucune adaptation ou exclusion n’a été prévue.

Par conséquent, la licence d’utilisation ou de construction doit toujours être présentée, pour l’acte de notarier les signatures dans un contrat à ordre pour l’achat et la vente d’une propriété.

Sofia Távora Seruya
Avocat

Martinez-Echevarria Ferreira Advogados
Nous comprenons la communication comme l’expression de la proximité, de manière cohérente. C’est pourquoi nous fournissons des informations sur un large éventail de sujets. Pour toute clarification, veuillez nous contacter par les canaux habituels et transmettre votre affaire au service de la communication.