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Tout ce qu’il faut savoir sur le droit de la copropriété
Si vous vivez dans un condominium, il est important de connaître la loi qui régit les droits et les devoirs des propriétaires de condominiums. En 2022, la législation a subi d’importants changements dans le régime de propriété horizontale, impactant des situations telles que la construction, le bruit, les réunions, les ventes immobilières, entre autres. Découvrez-le en détail.
Qu’est-ce que le droit de la copropriété en vigueur ?
La législation en vigueur pour les copropriétés, établie par la loi n° 8/2022, a modifié le Code civil, le décret-loi n° 268/94 du 25 octobre et le Code notarial, entré en vigueur en avril 2022. Cette loi couvre les règles relatives aux travaux, aux charges communes et aux fonctions de l’administrateur. Dans une copropriété, bien que chaque fraction ait un propriétaire différent, tout le monde partage la responsabilité des parties communes, ce qui rend indispensable de connaître ces réglementations.
Principaux changements introduits par le droit de la copropriété en vigueur
La dernière mise à jour de la loi sur la copropriété, en avril 2022, a introduit plusieurs changements importants au régime de propriété horizontale, établi dans le décret-loi n° 268/94, du 25 octobre, dans le Code civil et dans le Code notarial :
1. Déclaration des frais de vente : à l’heure actuelle, il est obligatoire pour l’administrateur d’émettre une déclaration attestant qu’il n’y a pas de dettes associées à la fraction à vendre
2. Responsabilité pour les dettes : le nouveau propriétaire n’est responsable que des dettes de la copropriété qui surviennent après l’acquisition de la fraction. Les dettes antérieures sont à la charge du vendeur
3. Dépenses avec parties communes : sauf indication contraire, seuls les copropriétaires ayant approuvé les travaux dans les parties communes sont responsables des dépenses
4. Travaux urgents : les situations dans lesquelles des travaux urgents peuvent être effectués dans les parties communes sont clarifiées pour éviter les dommages ou les risques
5. Réunions en ligne : chaque fois que l’administration de la copropriété le décide ou que la majorité des copropriétaires le demandent, les réunions de copropriété peuvent désormais être convoquées et tenues par vidéoconférence et l’envoi de notifications par e-mail est autorisé
6. Nouvelles fonctions de l’administrateur : il a désormais des responsabilités accrues, comme, par exemple, assurer l’existence d’un fonds de réserve, exiger des arriérés de cotisations et présenter trois budgets pour des travaux extraordinaires.
Qu’est-ce que le règlement de copropriété ?
Il ne s’agit de rien de plus qu’un ensemble de règles internes qui régissent l’utilisation des espaces communs, le comportement des propriétaires de condominiums et la façon dont la copropriété est gérée. Cette réglementation peut inclure des règles sur les heures de tranquillité, l’utilisation d’espaces tels que les garages ou les jardins et même des questions liées à la réalisation de travaux dans les fractions. Le document est généralement approuvé lors d’une assemblée des copropriétaires et peut être modifié en fonction des besoins qui se présentent.
Le règlement de copropriété peut-il être modifié ?
La réponse est oui. À cette fin, si le règlement est inclus dans l’acte constitutif (acte notarié qui définit l’immeuble en fractions et en espaces communs), il est discuté s’il ne peut être modifié qu’à l’unanimité ou s’il peut être modifié à la majorité simple. Si le règlement est inclus dans le titre constitutif, la majorité nécessaire à la modification de chaque article du règlement doit être respectée.
Que dit le droit de la copropriété sur les travaux ?
Lorsqu’il s’agit de travaux dans les parties communes, l’exécution doit être approuvée lors d’une assemblée des copropriétaires, et les dépenses sont réparties en fonction du pourcentage de chaque fraction.
Dans ceux considérés comme des « travaux urgents », tels que la réparation des toits ou des escaliers, ceux-ci peuvent être effectués sans l’autorisation préalable de l’assemblée, à condition qu’ils soient indispensables pour éviter des dommages ou des risques majeurs pour les copropriétaires. Ces interventions peuvent être effectuées par l’administrateur ou par tout copropriétaire en cas d’empêchement ou d’absence de l’administrateur.
En ce qui concerne les dépenses, les nouveaux propriétaires de fractions ne sont pas responsables des travaux dans les parties communes décidés avant l’acquisition du bien. La responsabilité incombe à l’ancien propriétaire.
Et qu’en est-il du bruit ?
Le bruit est l’une des principales causes de conflits entre copropriétaires. La loi n’établit pas directement de limites de bruit pour les copropriétés, mais le règlement général sur le bruit est généralement appliqué, présent dans le décret-loi n° 9/2007, qui définit les heures calmes la nuit entre 23h00 et 7h00. Le règlement de copropriété peut toutefois définir des règles plus restrictives pour les heures de tranquillité, et doit être respectée par tous les copropriétaires.
En cas de trouble à l’ordre public, le copropriétaire concerné peut demander à l’administrateur d’intervenir pour arbitrer le conflit ou, dans les cas graves et répétés, faire appel aux autorités.
L’assurance copropriété : est-ce obligatoire ?
Oui, la loi exige l’existence d’une assurance incendie pour l’immeuble sous le régime de la propriété horizontale, qui doit couvrir les parties communes et les fractions individuelles. Cependant, de nombreuses copropriétés choisissent de souscrire une assurance multirisque qui couvre un ensemble plus large de dangers tels que les inondations ou les dommages causés par des phénomènes naturels. Il est important de vérifier ce que couvre l’assurance copropriété, car dans certains cas, les propriétaires peuvent vouloir la compléter par une assurance individuelle pour leurs fractions.