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Tudo o que precisa de saber sobre a lei do condomínio
Se vive num condomínio, é importante estar a par da lei que regula os direitos e deveres dos condóminos. Em 2022, a legislação sofreu mudanças importantes no regime de propriedade horizontal, impactando situações como obras, barulho, reuniões, vendas de imóveis, entre outras. Fique a saber em pormenor.
Qual a lei do condomínio em vigor?
A legislação em vigor para os condomínios, estabelecida pela Lei n.º 8/2022, alterou o Código Civil, o Decreto-Lei n.º 268/94 de 25 de outubro e o Código do Notariado, tendo entrado em vigor em abril de 2022. Esta lei abrange regras sobre obras, despesas comuns e funções do administrador. Num condomínio, embora cada fração tenha um proprietário diferente, todos partilham a responsabilidade pelas áreas comuns, o que torna essencial conhecer estas regulamentações.
Principais alterações introduzidas pela lei dos condomínios em vigor
A última atualização à lei do condomínio, em abril de 2022, introduziu várias alterações importantes no regime da propriedade horizontal, estabelecido no Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, no Código Civil e no Código do Notariado:
1. Declaração de encargos para vendas: atualmente, é obrigatória a emissão de uma declaração por parte do administrador que ateste que não existem dívidas associadas à fração em venda
2. Responsabilidade pelas dívidas: o novo proprietário só responde pelas dívidas do condomínio que surjam após a aquisição da fração. Dívidas anteriores são da responsabilidade do vendedor
3. Despesas com áreas comuns: salvo disposição em contrário, apenas os condóminos que aprovaram as obras nas áreas comuns são responsáveis pelas despesas
4. Obras urgentes: clarificam-se as situações em que podem ser feitas obras urgentes nas áreas comuns, para evitar danos ou riscos
5. Reuniões online: sempre que a administração do condomínio assim o determine ou a maioria dos condóminos o peça, as assembleias de condomínio podem agora ser convocadas e realizadas por videoconferência e o envio de notificações por email é permitido
6. Novas funções do administrador: este passa a ter responsabilidades acrescidas como, por exemplo, garantir a existência de um fundo de reserva, exigir quotas atrasadas e apresentar três orçamentos para obras extraordinárias.
O que é o regulamento do condomínio?
Nada mais é do que um conjunto de normas internas que regem o uso das áreas comuns, o comportamento dos condóminos e a forma como o condomínio é administrado. Este regulamento pode incluir regras sobre horários de silêncio, utilização de espaços como garagens ou jardins e, até, questões relacionadas com a realização de obras nas frações. O documento é, geralmente, aprovado em assembleia de condóminos e pode ser alterado conforme as necessidades que se forem apresentando.
O regulamento do condomínio pode ser alterado?
A resposta é sim. Para tal, caso o regulamento esteja incluído no título constitutivo (escritura notarial que define o edifício em frações e espaços comuns), discute-se se o mesmo só pode ser alterado por unanimidade dos votos ou se pode ser alterado por maioria simples. Caso o regulamento esteja incluído no título constitutivo, deverá respeitar-se a maioria necessária para a alteração de cada artigo do regulamento.
O que diz a lei do condomínio relativamente a obras?
Quando se trata de obras nas áreas comuns, a realização deve ser aprovada em assembleia de condóminos, sendo que as despesas são distribuídas de acordo com a percentagem de cada fração.
Nas consideradas "obras urgentes", como reparações em telhados ou escadas, estas podem ser feitas sem autorização prévia da assembleia, desde que sejam indispensáveis para evitar danos maiores ou riscos para os condóminos. Estas intervenções podem ser realizadas pelo administrador ou por qualquer condómino em caso de impedimento ou falta do administrador.
Quanto às despesas, os novos proprietários de frações não são responsáveis por obras nas áreas comuns decididas antes de adquirirem o imóvel. A responsabilidade recai sobre o anterior proprietário.
E no que respeita ao barulho?
O barulho é uma das principais causas de conflitos entre condóminos. A lei não estabelece diretamente limites de ruído para condomínios, mas é geralmente aplicado o Regulamento Geral do Ruído, presente no Decreto-Lei n.º 9/2007, que define horários de silêncio no período noturno entre as 23h00 e as 7h00. O regulamento do condomínio pode, no entanto, definir regras mais restritivas para horários de silêncio, devendo ser respeitado por todos os condóminos.
Em caso de perturbação do sossego, o condómino afetado pode solicitar ao administrador a intervenção para mediar o conflito ou, em casos graves e repetidos, recorrer às autoridades.
Seguro de condomínio: é obrigatório?
Sim, a lei obriga à existência de um seguro de incêndio para o edifício em regime de propriedade horizontal, que deve cobrir as áreas comuns e as frações individuais. No entanto, muitos condomínios optam por subscrever seguros multirriscos que cobrem um conjunto mais amplo de perigos como inundações ou danos causados por fenómenos naturais. É importante verificar o que cobre o seguro do condomínio, pois, em alguns casos, os proprietários podem querer complementar com seguros individuais para as suas frações.